摘要買房時機絕對是個值得深聊的好話題,開始之前,我想說的是,今天討論的是什麼時間買,而不是買哪個。圖中的影響因素能讓人了解買哪個好,這在我眼裡終究是小道——在房產投資的領域裡,影響因素和購房時機比起來,就...

買房時機絕對是個值得深聊的好話題,開始之前,我想說的是,今天討論的是什麼時間買,而不是買哪個。

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圖中的影響因素能讓人了解買哪個好,這在我眼裡終究是小道——在房產投資的領域裡,影響因素和購房時機比起來,就好像是戰術和戰略的比較一樣。

05年、06年買股票的人哪怕什麼都不懂那也是股神,而08年買股票的人哪怕再懂行,選的那隻股票在同類對比中再出色,結果也是賠款。房地產更是這樣。

 

廢話不多說,上圖:

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上圖中簡單展示了06年到今年,北京商品房成交均價的演變,大家可以看到,除了12年有些反复,整體大趨勢還是向上的。

這就告訴我們,如果你決定買房,那麼一定是越早越好,即使你是在11年買房,12年有少許降價,但是後期的13年、14年還是漲上來了,說白了時間線一拉長,整體還是上漲的。

 

有些人會問,這幾年ZF不是一直在調控麼,新聞和網上輿論不是都說房價下降了嗎?這其實是錯誤理解,真正下降的不是房價,而是房價增長速度。

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上圖中,假設房屋第一年單價10000,以後每年單價都漲3000,房價一直在上漲,但是漲幅幅度因為基數的原因是逐漸下降的,具體如下圖:

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這回看明白了吧?只要你想買房,越早買越好。

唉唉,先別急著數錢,等一下,沒說讓你現在買,沒說完呢!

在以年為單位的區間裡,的確是越早買越好,那麼如果縮小這個區間呢?今年買比明後年好,不代表這個月買比下個月好,看一下圖一的細分圖:

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整體趨勢和圖一是一樣,但是貌似波浪多了一些?

是的,我們放大其中的一段:

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兩個圖是不是很類似?年度上來看是緩慢上漲,月度上來看是波浪形上漲。

上圖的波谷就是行業內所謂的“底”,在這個時候買房就叫做“抄底”。

我想說的是,抄底沒那麼神奇和權威,因為第一個波峰就比第二個波谷要划算。

而且所謂的波谷都是事後諸葛亮,沒有人在事前知道,等反應過來的時候早晚了。

 

幸運的是,我們還是有一些方法可以對房價漲跌走勢加以預判,誰叫我們生活在紅色中國呢~咱們國家的特色就是宏觀調控。

不過限購這個方式太強硬,沒有太大靈活性,今天我主要想跟大家說一說金融調控,也就是所謂的貸款政策,這個還是比較靈活的。

貸款相關的政策包括哪些呢?

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(左下角的數字為在北京限購後發生的次數)

什麼是存款準備金率?什麼是調準?

存款準備金,也稱為法定存款準備金或存儲準備金,是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款。中央銀行要求的存款準備金佔其存款總額的比例就是存款準備金率。中央銀行通過調整存款準備金率,可以影響金融機構的信貸擴張能力,從而間接調控貨幣供應量。

存款準備金,是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金。法定存款準備金率,是金融機構按規定向中央銀行繳納的存款準備金佔其存款的總額的比率。這一部分是一個風險準備金,是不能夠用於發放貸款的。這個比例越高,執行的緊縮政策力度越大。

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簡單來說,如果大家的存款一共是100塊,銀行不會把這些錢都放在銀庫裡,那樣銀行就賠了,不是還得發利息呢麼。銀行會把錢拿出去投資,好賺取未來發給大家當利息的錢。但是又不能全都拿去放貸投資,不然要是有人來提現,結果銀行沒錢給,那不就糟糕了麼?所以銀行得留一些錢,上交到央行,以保證不會影響大家取款,這筆錢就叫做存款準備金。如果這個存款準備金是20塊,那麼20÷100=20%就是存款準備金率了。

 

所謂升準,就是銀行把口袋收緊一點,自己的兜里從20塊變成比如25塊,這樣大家能從銀行貸到的錢就少了。所謂降準,就是銀行把口袋放鬆一點,自己的兜里從20塊變成比如15塊,這樣大家能從銀行貸到的錢就多了。

所以國家想刺激經濟,就降準;覺得經濟有泡沫了,就升準。

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上圖是近幾年國家調準的數據,紅色是降準(最上面是今年的情況,比較特殊)。

我想大家現在可能有兩個疑問,第一個是降準刺激的是經濟,跟房地產有什麼關係?第二個是降準的幅度那麼小,會有很大的影響麼?我們分別來看一看:

 

①降準刺激的是經濟,跟房地產有什麼關係?

沒錯,國家刺激的是經濟。不過無可否認的是,房地產目前是中國的支柱產業。

國家降準方便貸款,刺激企業發展、鼓勵中小型企業創業,被貸出來的這些錢,最終有大部分,通過各種途徑流入了房地產市場。

你創業需要註冊地點吧?是不是得買房、租房?

你擴大生產需要場地吧?是不是得買房、租房?

 

②降準的幅度那麼小,會有很大的影響麼?

大家從表格上看到,每次降準都是1%、0.5%,這能有多大作用?

據保守估計,10年之後,中國的存款準備金總額已經過百萬億,而存款準備金率現在差不多是20%,也就是說現在每降一個點的存款準備金率,釋放到市場上的金額就有數万億!

 

數万億是什麼概念?足夠幾百萬人每人貸款100萬。

而現在中國所有一線城市所有一手房的年成交總套數也只是幾百萬套而已。

看看這兩次降準對北京房地產市場的影響:

大数据分析

每次降準之後的一段時期,房價都會在一定範圍上漲,成交套數變化更大。

我們再談談調息?什麼是調息?調息對房地產市場有什麼影響?

(此調息指的是調整利息,不是修煉內功時的打坐調息)

 

先看看近幾年調息數據(貸款利息):

簡單來說,降息能夠提高貸款和還貸的能力,以此刺激客戶的消費。相對於調準,調息要溫和得多。大家感受一下:

 

 

紫色是降息,一般出現在房價剛剛有下降勢頭;綠色為升息,一般出現在房價剛剛有抬頭趨勢。降息如果無法挽回樓市低迷現狀的話,緊跟著就是降準。

 

大家是不是覺得跟你聽的不一樣?國家不是要限制房價麼,怎麼還怕房子降價了?

其實,國家更關注的是穩定!房子降價了,買了房的人還不鬧翻天?

大家是不是認為這次降息其實也是柔和政策?看看這個:

看到一年息了麼?我們再看看城市CPI指數數據:

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一年定存年利率為2.75,近六年平均CPI為2.97(北京尤甚)。一年期定期的利率小於平均CPI的上漲幅度,有人說,現在北京已經進入了負利率時代。也就是說,現在你在銀行里按一年定存存錢的話,本息加成的速度還趕不上金錢貶值的速度,存錢就等於在慢慢的賠錢。

國家這是在逼你消費啊!

 

好了,別激動了,最後再說一下首貸認定的問題。

什麼是首貸認定?對房地產有什麼影響?

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九月底央行的一條不溫不火的通知,很多​​人可能都不關注,不過對房地產界的投資影響卻是翻天覆地的!

首貸認定,就是判斷在什麼情況下,你可以享受第一套貸款政策,即買房時首付只需要30%,最多可以貸款70%​​。

這條政策之前:無論是否還清上次貸款,只要有過貸款記錄則不算首貸。家庭或個人一生只享受一次首貸政策。

這條政策之後:貸款還清,二套房貸款按首貸計算。家庭或個人可重複享受首貸政策,只要符合條件,沒有次數限制。

還不明白?現在還完第一套貸款之後,第二套只需要付30%,而不是70%了。 100萬的房子,你之前要掏70萬,現在只需要掏30萬,省了一半多!對於投資型購房和改善型購房的人來說,簡直是天大的福音!

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好了,回歸到題主的問題,你也知道了上面三種手段我們可以簡單看成是對房地產市場的調控,那麼今年是什麼情況呢?

資料來源:煉數成金

 


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